Decydując się na zakup własnego mieszkania lub domu na rynku wtórnym ( czasami zdarza się że i na rynku pierwotnym ) często mamy dylemat czy skorzystać z usług biura nieruchomości. Wśród osób, które mają za sobą doświadczenia związane z kupnem mieszkania przez pośrednika panują mieszane opinie – jedni są zadowoleni, a inni wręcz przeciwnie. Wszystko zależy od kompetencji i podejścia konkretnego pośrednika do kwestii prowizji za wykonaną usługę.
W 2014 roku w ramach kontynuacji rządowego programu deregulacji zawodów, zniesiono konieczność posiadania licencji przez osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Dzięki temu zabiegowi działalność tą może prowadzić każdy. Niestety ta zmiana spowodowała, że zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami zaczęły zajmować się osoby, które nie do końca są do tego przygotowane i nie posiadają wystarczającej wiedzy na ten temat.
Chcąc skorzystać z usług pośrednika nieruchomości musimy zwrócić uwagę na to czy posiada licencję czy też nie, oraz czy przynależy do organizacji branżowych dbających między innymi o wysokie standardy obsługi klientów ( np. DOSPON – Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości ). Ważne jest także posiadanie przez pośrednika ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej tzw. OC. Jeżeli pośrednik je posiada mamy gwarancję, że ewentualne szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem przez niego czynności pośrednictwa zostaną pokryte z ubezpieczenia.
Na uwagę zasługuje jednak fakt, że dużą zaletą zakupu mieszkania z udziałem pośrednika jest zdecydowanie większy wybór ofert nieruchomości. Szukając mieszkania samodzielnie możemy nie znaleźć części ofert, które znajdują się wyłącznie w bazie biur nieruchomości. Dodatkowo pośrednik ma możliwości znalezienia mieszkania, które będzie dokładnie odpowiadać naszym preferencjom. Przeszukiwanie ofert mieszkań jest szczególnie uciążliwe w okresie dużej podaży, kiedy bardzo trudno wyselekcjonować najlepsze oferty. Kiedy już wybierzemy kilka z nich, kolejne godziny poświęcimy na uzyskanie szczegółowych informacji o nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się zwrócić o pomoc do biura nieruchomości, wtedy pośrednik zrobi to za nas.
Nie ulega wątpliwości, że pośrednikowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za wykonaną na naszą rzecz usługę. Jednak pod pewnym warunkiem. Przede wszystkim, zgodnie z obowiązującymi przepisami:
Ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami – z późniejszymi zmianami
pośrednik jest zobowiązany zawrzeć z nami umowę pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dopiero wtedy będzie mógł oczekiwać od nas zapłaty prowizji za wykonaną usługę, o ile umowa będzie przewidywała takie wynagrodzenie. Dlatego większość pośredników zanim pokaże nam wybrany lokal będzie chciała podpisać z nami tą umowę lub prześle ją na nasz adres mailowy. Na uwagę zasługuje fakt, że w przypadku gdy otrzymamy taką umowę w wersji elektronicznej, po zapoznaniu się z nią, możemy odpisać pośrednikowi, że cyt.:
„Wyrażam zgodę lub nie wyrażam zgody na zawarcie tej umowy”.
Taka deklaracja będzie miała swój skutek prawny.
Najczęściej spotykane argumentacje pośredników, warunkujące nawiązanie współpracy z klientem, polegającej na okazaniu wybranej nieruchomości oraz zmierzające do podpisania umowy o pośrednictwo:
- Jedno mieszkanie bywa oferowane przez wiele biur, dlatego chcemy mieć ślad, że to my je prezentowaliśmy. Od tej zasady moglibyśmy odstąpić w przypadku, gdy daną ofertę mamy na wyłączność.
- To swego rodzaju zabezpieczenie, że jeśli zdecydują się Państwo na transakcję, nie odbędzie się to za naszymi plecami. Oczywiście, jeśli będziemy mieć ofertę na wyłączność, taka umowa nie będzie konieczna.
- Lokalu nie obejrzymy bez podpisania umowy. Oczywiście nie wiąże się to z żadnymi opłatami. W umowie odnotowujemy, jakie mieszkania będą państwo oglądać. Wielu właścicieli chce wiedzieć, kogo przyprowadzamy.
- Taka umowa do niczego Państwa nie zobowiązuje. Określimy w niej jednak ewentualne warunki sprzedaży, wysokość prowizji, nasze zobowiązania.
- Musimy mieć potwierdzenie odbioru oferty. Na jednej umowie będziemy wpisywać adresy kolejnych lokali, którymi będą Państwo zainteresowani. Oczywiście za prezentację nieruchomości się nie płaci.
Niektórzy pośrednicy nie podpisują umów o pośrednictwo z klientami, którzy chcą tylko obejrzeć nieruchomość. Wychodzą z założenia, że wystarczy podpisanie oświadczenia, że pokazali konkretną nieruchomość. Oczywiście za okazanie lokalu nie pobierają żadnych opłat. Dopiero gdy klient zdecyduje się na zakup okazanej wcześniej nieruchomości pośrednik dąży do podpisania umowy, precyzując w niej swoje obowiązki i prawa oraz negocjując przy tym wysokość swojej prowizji.
Przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości twierdzą, że nie można uzależniać prezentowania mieszkania klientowi od zawarcia z nim umowy pośrednictwa. Pośrednik powinien pokazywać klientom nieruchomość bez umowy, jeśli kupujący trafiają do niego przez publiczne ogłoszenie oferty, np. w serwisach internetowych, oraz jeśli ma podpisaną umowę ze sprzedającym lokal. Wystarczy, że pośrednik spisze dane osobowe klienta. Dopiero gdy potencjalny nabywca zdecyduje się na kolejny krok, czyli np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czy też na jej zakup, wówczas pośrednik podpisuje z nim umowę.
Argumenty przeciw takiemu stanowisku próbuje prezentować duża część pośredników reprezentowana przez Federację Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości – twierdząc, że:
- Naszą działalność reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.
- Mamy standardy zawodowe, które nie wymuszają jednoznacznie od pośredników darmowego, bezumownego prezentowania ofert mieszkań będących w naszym posiadaniu w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej.
- Nie istnieją też żadne przepisy, które nakazują udostępnianie ofert czy przekazywanie kontaktów bez umowy.
Nie zamierzam tu dyskutować o słuszności tych argumentów. Na uwagę jedynie zasługuje fakt, że większość pośredników posiada w swojej ofercie nieruchomości, których właściciele nie podpisywali żadnych umów o pośrednictwo ich sprzedaży. W związku z tym nie mają pojęcia, że ich mieszkanie znajduje się w ofercie sprzedaży biura o bliżej nieokreślonej nazwie, uprawnieniach lub doświadczeniu. To powinno działać w dwie strony. Dlatego argumenty pośredników podzielających stanowisko Federacji do mnie nie trafiają.
Nawiązując do tematu tego artykułu pragnę zadać bardzo ważne pytanie.
Kto powinien zapłacić prowizję za usługę pośrednika nieruchomości – sprzedający czy kupujący nieruchomość – może jeden i drugi ?
Wszyscy zainteresowani tj. klienci oraz sami pośrednicy uważają, że jest to kwestia sporna. Zdaniem jednych prowizję powinien zapłacić ten, który otrzymuje pieniądze, a więc sprzedający. Według innych pośrednik troszczy się o bezpieczeństwo transakcji z korzyścią dla obu stron, zatem obie powinny pokryć jego wynagrodzenie. Spotkałem się też z opinią, że za usługę pośrednika powinien zapłacić kupujący, bo to on najwięcej ryzykuje i powinien być najbardziej zainteresowany wyeliminowaniem tego ryzyka.
Niestety, zarówno wśród klientów jak i samych pośredników, nie ma jednomyślności w kwestii tego, kto powinien ponosić koszty usługi pośrednictwa. Wśród klientów przeważa opinia, że za obsługę transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości powinien zapłacić wyłącznie ten na rzecz kogo pośrednik wykonuje usługę tj. z kim została podpisana umowa o pośrednictwo. Moim zdaniem to stanowisko jest słuszne.
Zdaniem dużej części pośredników nieruchomości za świadczone przez nich usługi powinny zapłacić po równo obie strony transakcji tj. sprzedający i kupujący. To rozwiązanie, które do niedawna było powszechnie obowiązującym na rynku, obecnie spotyka się z częstą krytyką strony kupującej, która podnosi zarzut, że jest zainteresowana zakupem nieruchomości, a nie usługi. Kupujący dodają, że interes w znalezieniu nabywcy na nieruchomość i sfinalizowaniu jej sprzedaży ma właściciel i to on powinien pokryć koszt pracy pośrednika.
Duża konkurencja pomiędzy pośrednikami oraz chęć sprostania oczekiwaniom kupujących o których toczy się zacięta walka, sprawiły, że model wynagradzania pośrednika przez obie strony transakcji ustępuje modelowi przeniesienia ciężaru zapłaty prowizji na zbywcę.
W Stanach Zjednoczonych pobieranie prowizji tylko od sprzedającego jest normą. Jest ona dzielona pomiędzy pośrednika reprezentującego sprzedającego oraz tego który reprezentuje kupującego. Jest to możliwe przede wszystkim dzięki temu, że zawiera się tam umowy na wyłączność, które w Polsce są bardzo rzadko stosowane. Warto jednak zaznaczyć, że w Stanach Zjednoczonych jest też o wiele wyższa prowizja, więc pośrednicy mają czym się podzielić.