Zaciągając kredyt hipoteczny zawsze zwracamy na jego koszt, a w szczególności na koszt odsetek jakie musimy zapłacić bankowi za jego obsługę. Im dłuższy okres kredytowania tym wyższe koszty odsetek, które za niego płacimy. Niestety, wybór krótkiego okresu kredytowania, negatywnie wpływa na naszą zdolność kredytową. Dlatego wcześniejsza spłata / nadpłata kredytu hipotecznego może być rozwiązaniem.
Obecnie warunki zaciągania i spłaty zobowiązania hipotecznego reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, nazywana również „Ustawą o kredycie hipotecznym”.
W rozdziale 5 ww. Ustawy jest mowa o spłacie kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie – w szczególności artykuł 38 pkt. 1 mówi, że:
„Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny”
Niestety, wprowadzone tą Ustawą przepisy, dotyczą umów kredytowych zawartych po wejściu jej w życie – czyli zawartych po 22 lipca 2017r.
Zaciągając zobowiązanie kredytowe przed tą datą, musimy stosować się do przepisów wcześniej obowiązujących. Oczywiście nie oznacza to, że nie mamy prawa do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. W tej sytuacji obowiązuje Ustawa Prawo Bankowe. Zgodnie z jej treścią, spłata kredytu przed czasem jest możliwa, tylko jeśli taka opcja została zapisana w umowie. Wcześniejsza spłata kredytu w takim wypadku może też być uzależniona od zapłaty prowizji na rzecz kredytodawcy albo od wskazania terminu, od którego w ogóle przewidziana jest przedwczesna spłata zobowiązania.
Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego mamy prawo wystąpić do banku z zapytaniem, jakie będą obowiązywały dodatkowe opłaty za przedterminową spłatę zobowiązania. Prowizja od kwoty spłaty (częściowej lub całkowitej) może wiązać się z ustaloną przez bank wartością minimalną.
Korzyści z wcześniejszej spłaty kredytu:
- Każdy kredytobiorca pragnie jak najszybciej spłacić kredyt aby zminimalizować koszt jego obsługi.
- Spłacając kredyt hipoteczny przed terminem, poprawiamy swoją zdolność kredytową.
- Dodatkową korzyścią, przy całkowitej wcześniejszej spłacie kredytu jest możliwość żądania od banku:
- Zwrotu wcześniej zapłaconej prowizji za jego udzielenie. Należy tu jednak podkreślić, że zwrot prowizji przeliczany jest w dniu całkowitej spłaty proporcjonalnie w ramach pozostałego okresu kredytowania.
- Zwrotu składek ubezpieczeniowych zapłaconych z góry za dany okres. Zwrot tych składek uzależniony jest od tego czy całkowita spłata kredytu nastąpiła w trakcie obowiązywania tego ubezpieczenia. Wysokość zwrotu składki ubezpieczeniowej przeliczana jest proporcjonalnie w ramach pozostałego niewykorzystanego okresu ubezpieczeniowego.
- Dzięki wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego można przy okazji także zrezygnować z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przy kredycie. Są to np. karta kredytowa, rachunek oszczędnościowo – rozliczeniowy. Dzięki temu nie ponosimy dodatkowych opłat.
- Istotną korzyścią jest także zwolnienie zabezpieczenia hipotecznego. Po całkowitej spłacie kredytu bank powinien wystawić nam zaświadczenie o tym, że kredyt został spłacony wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej naszej nieruchomości.
Możemy nadpłacić kredyt hipoteczny lub dokonać jego całkowitej spłaty:
- Nadpłatę kredytu hipotecznego – mówimy tutaj o częściowej spłacie kredytu – czyli wpłata na rachunek kredytowy sumy wyższej niż wynika ona z comiesięcznej raty kredytu. Nadpłacając kredyt hipoteczny, zmniejszamy kapitał tego kredytu.
W tym przypadku należy złożyć ( w systemie bankowości elektronicznej lub bezpośrednio w banku ) odrębną dyspozycję zaksięgowania nadpłaconej kwoty. W przeciwnym razie, wpłacone na rachunek kredytowy środki nie zostaną rozliczne.
Nadpłacając kredyt możemy wybrać czy chcemy:
- Skrócić okres kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej wysokości raty.
- Proporcjonalnie obniżyć wysokość raty i zachować pierwotny termin obowiązywania umowy.
Warto wiedzieć, że skrócenie terminu spłaty wiąże się często z podpisaniem aneksu do umowy, za który bank zwykle pobiera opłatę.
- Całkowitą spłatę kredytu hipotecznego – czyli jednorazową wpłatę pozostałego do spłaty kapitału kredytu, co skutkuje zakończeniem umowy kredytowej.
W tym przypadku także należy złożyć ( w systemie bankowości elektronicznej lub bezpośrednio w banku ) odrębną dyspozycję zaksięgowania wpłaconej kwoty. W przeciwnym razie, wpłacone na rachunek kredytowy środki nie zostaną rozliczne.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Ustawa o kredycie hipotecznym uregulowała prawo konsumenta do wcześniejszej spłaty kredytu z jednoczesnym zastrzeżeniem, że banki mogą zażądać rekompensaty za przedterminowe spłacenie zobowiązania. Oczywiście taka informacja powinna zostać zapisana w umowie kredytowej. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego z reguły wynosi określony procent liczony od pozostałego do spłaty kapitału.
Przepisy ustawy szczegółowo regulują warunki pobierania opłaty rekompensacyjnej:
- W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową bank ma prawo pobrać prowizję rekompensacyjną ( prowizję za wcześniejszą spłatę ) wyłącznie gdy spłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.
- Prowizja rekompensacyjna nie może przekroczyć wysokości odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem części kredytu hipotecznego, ani być większa niż 3 procent spłacanej kwoty zobowiązania.
- Dodatkowo w sytuacji, kiedy do zakończenia obowiązywania umowy kredytowej pozostało mniej niż 12 miesięcy, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy.
- W przypadku kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową obowiązującą w danym okresie, bank może pobierać rekompensatę w tym okresie. Opłata jednak nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.
Odsetki a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt zobowiązania ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy. Zwrot tych odsetek jest należny kiedy konsument poniósł je przed spłatą kredytu. Ta sama zasada obowiązuje przy nadpłacie. Oznacza to, że spłacając kredyt hipoteczny przed terminem, uiszczamy odsetki wyłącznie za czas korzystania z pożyczonych pieniędzy.
Zwrotowi nie podlegają koszty opłat notarialnych i opłat sądowych związanych z założeniem księgi wieczystej oraz ustanowieniem hipoteki.
Chcąc sprawdzić, orientacyjną kwotę zwrotu za wcześniejszą spłatę, można skorzystać z kalkulatora dostępnego na stronie internetowej UOKiK. Kalkulator ten pomaga wyliczyć orientacyjną kwotę opłat pozaodsetkowych, które kredytodawca zobowiązany będzie nam zwrócić. Wyliczenie to dokonywane jest metodą liniową.
Przy wyliczeniach proszę zwrócić szczególną uwagę na „Koszty pozaodsetkowe”, które ponieśliśmy w związku z umową o kredyt. Czyli z wyłączeniem odsetek od kredytu.