Zakup działki jest bardzo poważnym krokiem, który należy dokładnie przemyśleć. Decydując się na jej zakup, musimy brać pod uwagę nie tylko to, czy odpowiada naszym potrzebom, ale przede wszystkim dowiedzieć się, co i czy w ogóle będziemy mogli na niej budować. W związku z tym, aby uniknąć problemów, powinniśmy kompleksowo zweryfikować wszystkie parametry działki, takie jak stan prawny, przeznaczenie, uzbrojenie, dojazd oraz plany gminy wyznaczone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie te działania odpowiedzą nam na pytania czy charakter i parametry danej działki odpowiadają naszym wymaganiom budowlanym, mieszkaniowym, inwestycyjnym lub nawet rekreacyjnym.
Sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
W celu weryfikacji charakteru i przeznaczenia interesującej nas działki należy sprawdzić ustalenia zawarte w obowiązującym na danym terenie Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ( MPZP ). W przypadku gdy dla danego terenu nie ma ustalonego MPZP, należy sprawdzić co zapisane jest na jej temat w dokumencie, który kreuje ogólną politykę przestrzenną danej Gminy. Dokumentem tym jest Studium Uwarunkowań Przestrzennych ( SUP ).
SUP nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych. Ma za to charakter aktu kierownictwa wewnętrznego, obowiązującego w systemie organów gminy. Wiąże wójta, burmistrza, prezydenta miasta przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i służy koordynacji ustaleń tych planów. Wśród funkcji zadań studium wymieniane jest również ukazanie gospodarczych i przestrzennych perspektyw rozwoju ( swego rodzaju funkcja promocyjna ).
MPZP to akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały Rady Gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej ( uchwał a) oraz graficznej ( załącznik do uchwały ). Ustalenia planu miejscowego, wraz z innymi przepisami, kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.
Dzięki MPZP dowiemy się czy:
- interesująca nas działka ma charakter budowlany,
- wymaga odrolnienia,
- jest terenem przeznaczonym przykładowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną.
Zgodnie z nowymi przepisami, które weszły w życie w czerwcu 2015r. ( czytaj: Budowa domu bez pozwolenia , Budowa domu – kosztorys ), nie musimy już występować o pozwolenie na budowę ale zgłaszamy budowę do odpowiedniego urzędu. Niestety w przypadku zgłoszenia sprzeciwu przez właściwy Urząd, inwestor będzie musiał starać się o pozwolenie na budowę.
Jeśli występujemy o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność wnioskowanego projektu właśnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku braku miejscowego planu, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
O wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może wystąpić każdy. Nie trzeba posiadać praw własności do danej nieruchomości aby zgłosić taki wniosek do Urzędu Gminy właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Nawet jeśli nie sfinalizowaliśmy transakcji zakupu działki to taka decyzja definitywnie rozwieje nasze wątpliwości, co do możliwości budowlanych na interesującym nas terenie. Co więcej, treść decyzji o warunkach zabudowy jest wiążąca dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może zostać przez urząd odrzucony.
Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu informuje, czy dane zamierzenie budowlane – w rozumieniu zarówno budowy obiektu jak i wykonania na danym terenie innych robót budowlanych – nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego. Decyzja ta określa jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, dyktuje warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają bezpośrednio z przepisów szczególnych oraz wyznacza na mapie całkowity obszar planowanej inwestycji wraz z jej pełną infrastrukturą techniczną. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
W przypadku zainteresowania kupnem działki na terenie Powiatu Wrocławskiego bardzo przydatna może okazać się strona WROSIP – link: http://www.wrosip.pl . Jest to System Informacji Przestrzennej Powiatu Wrocławskiego.
Skontroluj sprzedającego
Poza sprawdzeniem nieruchomości w MPZP lub SUP, należy także skontrolować samego sprzedającego. W tym celu możemy poprosić sprzedającego o okazanie wszelkich dokumentów, które dotyczą danej działki, a w szczególności tych, które informują o jej stanie prawnym. Do dokumentów tych należą:
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny na podstawie którego sprzedający włada prawem własności. Dzięki temu dokumentowi dowiemy się kto jest jej właścicielem oraz czy nie ustanowiono na niej służebności na rzecz innej osoby lub podmiotu – co ograniczy nasze prawo własności. Jest to bardzo ważne gdyż przepisy nie nakładają na właścicieli nieruchomości ujawniania czynności związanych z ustanowieniem służebności w Księdze Wieczystej.
- Numer Księgi Wieczystej. Na podstawie tego numeru możemy sprawdzić w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych – link: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html:
- jakie jest położenie działki, jej numer ewidencyjny i powierzchnia,
- kto jest jej aktualnym właścicielem,
- czy ustanowiono na niej służebność – jeżeli tak to jakiego rodzaju,
- czy na działce została ustanowiona hipoteka zabezpieczająca udzielony sprzedającemu kredyt albo zadłużenie w US lub ZUS itp.
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów. Możemy sami wystąpić o taki dokument ale będziemy potrzebowali od właściciela stosowanego pełnomocnictwa. Posiadając wypis i wyrys potwierdzimy kto jest właścicielem działki oraz dowiemy się jaką dokładnie powierzchnię ma nieruchomość, czy też jakiej klasy jest grunt i jaką jest objęty Księgą Wieczystą.
Poza sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem należy także sprawdzić, czy jej parametry będą wystarczające dla naszych celów budowlanych. Warto sprawdzić grunt pod kątem wytycznych zawartych w przepisach szczegółowych. Istotne są tu dyrektywy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to nie definiuje wprost minimalnej powierzchni działki budowlanej, ale dyktuje warunki, jakie musi spełnić budowla by nie naruszała ona ładu przestrzennego i była zgodna z normami prawnymi.