Ustawa „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, zwana potocznie ustawą deweloperską, ma zapewnić jak najpełniejszą ochronę klientom firm deweloperskich i ograniczenie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym. Na podstawie nowych przepisów ustawy, która zacznie obowiązywać od 29 kwietnia 2012r. ochronie klientów mają służyć cztery podstawowe rozwiązania:
- Rachunek powierniczy,
- Prospekt informacyjny, w którym znajdziemy dokładny opis inwestycji,
- Kwestia umów między deweloperem a kupującym mieszkanie. Dokumenty trzeba będzie podpisywać w formie aktu notarialnego,
- Ochrona nabywców mieszkań, na wypadek upadłości developera.
Wprowadzenie rachunków powierniczych oznacza, że pieniądze kupujących będą gromadzone na zamkniętych lub otwartych kontach. W przypadku rachunku zamkniętego, środki wpłacone przez klienta trafią do dewelopera dopiero po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa do nieruchomości. Wypłaty z rachunku otwartego mają się odbywać zgodnie z postępem prac na budowie. Takie konto będzie też połączone z gwarancją bankową.
Ustawa deweloperska nakłada na sprzedających obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego. Musi on zawierać pełną informację na temat kupowanej nieruchomości. Dzięki prospektom informacyjnym klient nie będzie już musiał na własną rękę sprawdzać ksiąg wieczystych i rejestrów gruntów. Deweloper musi w nim opisać stan prawny nieruchomości, powierzchnię i standard mieszkania, a nawet swoje dotychczasowe dokonania. W dokumencie tym powinien znaleźć się zapis o planowanych zmianach, w promieniu kilometra od realizowanej inwestycji. To oznacza, że klientów nie zaskoczy np. budowa hałaśliwej drogi czy wysypiska śmieci za oknami. Jeśli po podpisaniu umowy z deweloperem, gmina zdecyduje się na jakieś inwestycje, mieszkańcy będą stroną w sprawie.
Według nowych regulacji, umowa między deweloperem i kupującym powinna być zawierana w postaci aktu notarialnego. Taka umowa znacznie mocniej wiąże obie strony i w poważnym stopniu ogranicza możliwość wycofania się z umowy przez sprzedającego. Generalnie, w nowych umowach wyrównują się prawa klientów i deweloperów. Sprzedający mieszkania będzie musiał określić dokładny harmonogram realizacji inwestycji, oraz terminy przekazywania wpłat. Wprowadzono także procedury, które ułatwiają klientowi wycofanie się z umowy. Wystarczy jeden szczegół, niezgodny z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym.
Ustawa deweloperska ma też na celu ochronę konsumentów przed bankructwem dewelopera. Do tej pory spędzało to sen z powiek wielu kupującym. Zwłaszcza tym, którzy zdecydowali się na mieszkanie na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Obecnie jest tak że to klient wpłaca pieniądze, deweloper ogłasza bankructwo i sprawę przejmuje syndyk, który z całego majątku firmy pokrywał wierzytelności wobec Skarbu Państwa i wykonawców. Klienci dewelopera byli ostatni w kolejce i z reguły nie otrzymywali już ani grosza. Od wiosny sytuacja ma się zmienić. Pieniądze klientów, zgromadzone na rachunku powierniczym będą stanowiły odrębną masę upadłości. Syndyk nie będzie mógł pokryć z tych środków długów dewelopera. Pieniądze będą mogli odzyskać klienci i przy ich pomocy dokończyć inwestycję.
Większość nowych regulacji ustawy deweloperskiej zacznie obowiązywać z końcem kwietnia. Wyjątkiem są właśnie rachunki powiernicze. Dotyczą one tylko mieszkań, których sprzedaż zostanie ogłoszona po 29 kwietnia. Dlatego prawnicy developerów twierdzą iż rozpoczęcie sprzedaży przed czasem obowiązywania nowych przepisów wyłącza inwestycję spod ich działania. Wystarczy zatem, że developer przed wejściem w życie ustawy wykupi w gazecie jedno ogłoszenie z ofertą sprzedaży mieszkań w konkretnej inwestycji, aby później nie podlegać wymogom ustawy – nawet gdyby inwestycja nie była fizycznie rozpoczęta. Sama inwestycja może być wieloetapowa i realizowana przez wiele lat. Mimo tego, korzystanie z rachunku powierniczego nie będzie dla dewelopera obligatoryjne. Dlatego deweloperom bardzo zależy na tym aby przed wejściem w życie nowej ustawy podpisać jak największą liczbę umów rezerwacyjnych tak aby ich najbliższe inwestycje nie podlegały jej wymogom. Są to umowy niezobowiązujące, tzn. nie ma w nich wskazanej kwoty, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie, ani czasu, do kiedy powinna zostać podpisana ostateczna umowa sprzedaży.
Niestety wszyscy przewidują, że nowe przepisy wpłyną na podwyższenie ceny sprzedawanych przez developerów mieszkań. Obecnie Klienci mają dylemat czy wybrać tanie mieszkania budowane według starych przepisów lub droższe, ale gwarantujące mu większe bezpieczeństwo, zbudowane już w realiach nowej ustawy.
Opisywana przeze mnie ustawa deweloperska odmieni rynek w długim terminie. Większość małych firm z branży obecnie stara się na wczesnym etapie realizacji projektu pozyskać pieniądze od klientów, które następnie są wykorzystywane do prowadzenia danej inwestycji. Wymóg prowadzenia rachunków powierniczych wyeliminuje jednak zjawisko finansowania budowy z wpłat od kupujących. Taka sytuacja będzie oznaczała problemy dla lokalnych przedsiębiorstw nieposiadających własnego kapitału. Będzie to z kolei na rękę większym firmom z dostępem do stabilnego finansowania i może sprawić, że za kilka lat rynek deweloperski będzie bardziej skoncentrowany, niż ma to miejsce obecnie.
Zachęcam też do przeczytania: