Każda Gmina ma swój zasób mieszkaniowy, którym gospodaruje w oparciu o wieloletni program gospodarowania (opracowywany na co najmniej 5 kolejnych lat). Program ten ujmuje planowaną sprzedaż lokali gminnych w kolejnych latach. Aby możliwy był zakup mieszkania komunalnego potrzebna jest uchwała Rady Gminy o przeznaczeniu do wykupu przez mieszkańców Gminy konkretnych budynków, albo mieszkań w tych budynkach.
Gmina sama decyduje, które budynki lub lokale przeznacza do sprzedaży, a które nadal pozostawia w swoim zasobie do najmu. Gmina nie może sprzedać budynku, jeżeli wcześniej nie zaproponuje najemcom wykupu mieszkań. Zgodnie z art. 34 ust.1 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy ustanawianiu odrębnej własności lokali mieszkalnych, w budynkach publicznych (stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), obciążonych prawem najmu na czas nieoznaczony, przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu może być dokonane na rzecz dotychczasowego najemcy w trybie bezprzetargowym, a najemcy przysługuje szczególna forma uprawnienia – pierwszeństwo nabycia. W przypadku zbywania odrębnej własności lokali niezasiedlonych (wolnych) gmina zobowiązana jest do zorganizowania przetargu publicznego.
Nieruchomość lokalowa jest częścią budynku wyodrębnioną na mocy przepisów szczególnych od pozostałej części budynku ze względu na odrębny przedmiot własności. Częściami składowymi nieruchomości lokalowej są:
- lokal,
- pomieszczenia pomocnicze-przynależne,
- udział w nieruchomości wspólnej (prawo związane z własnością lokalu).
Ustawa o własności lokali nie określa pomieszczeń pomocniczych, natomiast w art. 2 ust. 4 wymienia przykładowo piwnicę, strych, komórkę, garaż, jako pomieszczenia przynależne. Zasadnicza zależność pomieszczeń pomocniczych z lokalem polega na tym, że dzielą one los prawny lokalu. Pomieszczenia przynależne do lokalu powinny być określone w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego wydaje starosta.
Jeżeli przez Radę Gminy zostanie podjęta właściwa uchwała, Gmina przystępuje do przygotowania dokumentacji niezbędnej do wyodrębnienia lokali przeznaczonych do wykupu. W uchwale zostają określone zasady, na jakich będą sprzedawane lokale. Określenie tych zasad oraz wysokości przyznawanych przy wykupie bonifikat zależy wyłącznie od Gminy. Niektóre gminy przyznają wysokie bonifikaty, najczęściej w granicach 70 – 80 proc. ustalonej ceny lokalu. W uchwale określa się również prawo do gruntu (w ramach nieruchomości wspólnej). W przypadku ustanawiania dla gruntu prawa współużytkowania wieczystego określane są stawki procentowe pierwszej opłaty i opłat rocznych.
Zakup mieszkania od Gminy jest możliwy tylko wtedy gdy jako najemca lokalu należącego do jej zasobów mieszkaniowych otrzymamy od niej odpowiednie powiadomienie o możliwości jego nabycia. Najemca może, ale nie musi, skorzystać z możliwości wykupu.
Procedura sprzedaży lokalu na rzecz najemcy określa wymagane dokumenty do zakupu lokalu. Jest to wniosek o zakup mieszkania od Gminy lub druk oświadczenia woli nabycia lokalu i dokument poświadczający prawo do lokalu czyli aktualna umowa najmu. Wniosek powinien zawierać następujące dane personalne:
- imię i nazwisko głównego najemcy lub głównych najemców,
- adres stałego zameldowania,
- seria i nr dowodu osobistego,
- stan cywilny,
- imię i nazwisko współmałżonka.
Gmina może wezwać najemcę do okazania innych dokumentów, np. gdy najemca jest rozwiedziony, Gmina może żądać wyroku o rozwodzie. Najemca zobowiązany jest do pokrycia kosztów sporządzenia wyceny lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego. Wymagane dokumenty składa się u zarządcy (administratora) np. w Zespole Gospodarki Lokalowej, Wydziale Zasobów Lokalowych itp. Po sporządzeniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, Gmina sporządza wykaz zbywanych lokali i wywiesza go na okres 21 dni w siedzibie gminy. Najemca zostaje powiadomiony pisemnie o cenie nieruchomości.
Przed zawarciem umowy notarialnej z nabywcą, spisywany jest protokół uzgodnień, a przed wyznaczonym terminem spisania aktu notarialnego nabywca zobowiązany jest wpłacić należności za nabywany lokal. Zasadą jest, że najemca, który deklaruje wolę zakupu mieszkania, aby je kupić, nie może mieć zaległości czynszowych.
Taksa notarialna i opłaty sądowe są pobierane przez notariusza przy podpisywaniu umowy na zakup mieszkania od Gminy.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późniejszymi zmianami),
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603),
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późniejszymi zmianami).